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    • 70年后房子还能继续住,但肯定得交钱

      房屋产权70年到期可以续期的背后,还有哪些值得深思的问题?

      文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

      前天,两会结束了,大家最关注的还是总理答中外记者提问。其中,澎湃新闻的记者提了个大伙都很关心的话题——房屋产权70年到期后怎么办?

      总理是这么答的:“可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。当然,也可能有人说,有法律保障吗?我在这里强调,国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。”

      总理的话感觉让大家吃了颗定心丸,但若有人觉得可以高枕无忧了,那未免也太单纯了。毕竟可以续期不代表可以免费续期。

      确实,这个产权问题如果处理不好,一定会是个大问题。那么,房屋产权70年到期可以续期的背后,还有哪些值得深思的问题?小巴采访了几位大头,来听听他们的分析。

      70年后房子还能继续住,但肯定得交钱

      丁建刚

      浙报传媒地产研究院院长

      “住宅土地使用权到期续期问题仍需法定”

      “房屋产权70年到期后怎么办?”事实上,昨天记者的问题本身就不够准确,产权是永恒的,但土地使用权是70年。

      李克强总理的回答也引发了公众舆论热议,他回答的语境,应该是针对去年温州有一宗住宅用地,当时开发商只购买了二十年的使用权,现在使用权已经到期,面临着土地是否能继续使用,产权能否正常交易等问题。

      后来国土部门给出的解决方案是过渡性的,按照“两不一正常”原则:“第一个‘不’是不需要提出续期申请。第二个‘不’,不收取费用。第三个是‘正常’办理交易和登记手续。”国土部强调,这一原则只适用于当时土地使用年限购买不到70年,现在已经到期的极少数住宅用地的特例。

      “对带有普遍性70年住宅土地使用权期间届满后的续期问题,关系到广大人民群众的切身利益,国土资源部高度重视,我们将继续加强调查研究,在相关工作中积极建言献策,配合相关部门尽早地完成研究,出台相关的法律安排。”

      70年后房子还能继续住,但肯定得交钱

      关于住宅用地70年使用权到期后的现有法律体系是:

      ▷《宪法》城市的土地属于国家所有。

      ▷《土地管理法》城市市区的土地属于国家所有。

      ▷《物权法》住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

      但当时没有规定,续约是无偿还是有偿。基于以上宪法和法律规定,关于土地使用权到期续期的问题,必须是法定的。但有几点可能可以推断:

      不太可能将使用期延长至无限。如果这样,无限期的使用权等于产权,等于土地私有,这与宪法相悖。

      不太可能在70年土地使用权到期后,按当时的土地评估价格让业主再缴纳一次土地出让金。如果这样,社会和公众根本无法接受。恒产和恒心,无从谈起。

      最大的可能是,延长土地使用期限和未来的房地产税相结合。不需要重新缴纳土地出让金,但每年交一定的房地产税。

      70年后房子还能继续住,但肯定得交钱

      韩世同

      广东省房地产研究会副会长

      “大家的担忧依旧没解除

      关键在于交多少费用”

      我国《物权法》第一百四十九条明确规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。所以,总理的回答并没有超出物权法所表达的范围,也没有解决大家最关心的点,因此也不会对当前的房产市场带来任何的影响。

      关键点在于,续期是否要交费,需要交多少费用?

      但目前来确定交费这个问题,还不太容易。如果交费比重较高,按照之前温州的传闻,占房子市值的30%,大家肯定接受不了;如果像深圳曾经的一个版本,按照土地基准价格的30%,应该不会引起太大的争议。

      70年后房子还能继续住,但肯定得交钱

      不过,这个问题可能会涉及到房地产税的改革,将来可能以自动无偿续期来换取房地产税的开征,已经有一些学者这样建议,具体是否可行还需要研讨。

      另外,是否有更好的办法,或者借鉴国外的一些做法,目前还不清楚。毕竟中国在土地制度、所有权和产权方面,跟其他国家不一样,所以这方面不具备太大的可比性。除非我们进行土地制度的改革,但目前这并没有被纳入议程。

      至于小产权房,目前还没有明确的规定。广州有些城中村拆迁后的返迁房,房主都不愿意办成商品房,反而这样有可能变得没有期限了。

      另外,目前酒店式公寓逐渐升温,跟小产权是不挂钩的。酒店式公寓属于商业性质,主要是写字楼、酒店、商场物业提供的40-50年期限的房子,在一些中心城市卖得火爆是因为不限购,有些地方还不限贷。

      70年后房子还能继续住,但肯定得交钱

      刘德科

      德科地产频道总编辑

      “70年后具体怎么办

      关键还是看房地产税怎么设计”

      这次,总理主要重复和强调了之前官方已经说过的观点。但总理在这样的场合说出“有恒产者有恒心”这句名言,是值得我们关注的。

      因为这句话你说我说都没什么大不了,总理说就不一样了。至少,这意味着,“70年到期后要把土地交还给国家”的担忧不必要存在了。  

      目前,针对20-30年产权房的历史遗留问题,采取“两不一正常”的过渡性解决办法。至于70年产权的房子怎么办?目前为止,是有理念性的共识,也就是总理所说的,“可以续期,不需申请”;但目前尚没有具体的办法,不过总理说正在抓紧研究。

      其实,针对这个问题,学术界的其中一个共识是,产权到期后,以交房地产税的方式来平稳过渡。具体来说,普通人买的房子都是70年产权,地产商买地时已经交过土地出让金;理论上,70年之后我们应该向国家交钱,但实际上我们不可能再去交土地出让金。所以,最好的、最稳妥的办法是,用房地产税来平稳过渡,这样就非常合理。

      70年后房子还能继续住,但肯定得交钱

      如果是这样,相信大部分人不会有怨言,也解决了我们在公有制土地下“有恒产者有恒心”的住房问题。不过,这只是学术界的一种观念。

      但这并不代表,一定要在70年产权结束之后才交房地产税,70年之内也可能征收房地产税。当然,70年内房地产税的税率和70年后房地产税的税率理论上应该是不一样的。

      另外,总理在回答时并没有提到房地产税,我认为有两个原因:

      房地产税到底如何安排才最恰当还不确定;

      总理没有提房地产税,可能是为了避免不必要的猜想。因为房地产税已经被炒得太热,但几乎所有的在职官员都没有在公开场合谈过房地产税,除了人大的相关人士提及过,但他们说的是房地产税的立法筹备进程。

      因此,对未来的展望,也就是70年后到底怎么办,归根结底还是回到目前尚无定论的房地产税上。可以说,绝大多数中国房地产的制度化问题,最终几乎都会汇聚到房地产税这个焦点上。这也是房地产税这么难出台的重要原因,因为牵涉面实在太大了。

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